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成都市住房和城乡建设局等9部门 关于进一步加强住房租赁市场管理的通知


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成都市住房和城乡建设局等9部门

关于进一步加强住房租赁市场管理的通知

 

各有关单位:

  为促进我市住房租赁市场健康发展,保护当事人合法权益,根据《城市房地产管理法》《住房和城乡建设部 国家发展改革委公安部 市场监管总局 银保监会 国家网信办关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(建房规〔2019〕10号)等有关规定,现就进一步加强住房租赁市场管理相关事项通知如下。

  一、加强从业主体管理

  (一)严格注册登记管理。

  1. 从事住房租赁活动的住房租赁企业、房地产经纪机构和网络信息平台,以及转租住房10套(间)以上的单位和个人,应当依法办理市场主体登记。

  2. 从事住房租赁经营的企业经营范围应当注明“住房租赁”,从事住房租赁经纪服务的机构经营范围应当注明“房地产经纪”。各区(市)县履行企业登记注册职能的部门要及时通过政务数据共享平台等方式将相关市场主体登记信息推送当地住房和城乡建设部门。

  3. 破产、倒闭、被吊销营业执照、责令关闭的住房租赁企业的法定代表人、董事、监事等高级管理人员3年内不得担任住房租赁企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员。

  (二)严格开业报告和备案管理。

  1. 住房租赁企业和从事住房租赁业务的个体工商户开展业务前,应当通过成都住房租赁交易服务平台向注册所在区(市)县住房和城乡建设部门推送开业信息(包括注册登记信息、管理人员信息、从业人员信息、租赁资金监管账户信息等),经区(市)县住房和城乡建设部门核验后开通成都住房租赁交易服务平台租赁合同网签备案权限。

  2. 房地产经纪机构开业前,应当向注册所在区(市)县住房和城乡建设部门备案,并报送注册登记信息、管理人员信息、从业人员信息等,经区(市)县住房和城乡建设部门核验后开通成都住房租赁交易服务平台租赁合同网签备案权限。

  3. 各区(市)县住房和城乡建设部门应当通过成都住房租赁交易服务平台及时公布已开业报告的住房租赁企业和个体工商户、已备案房地产经纪机构及从业人员名单并实时更新。

  二、加强房源发布管理

  (一)住房租赁企业、房地产经纪机构、个体工商户及从业人员发布本市住房租赁房源信息的,应当符合以下条件:

  1. 依法办理市场主体登记。

  2. 住房租赁企业和个体工商户已报送开业信息、房地产经纪机构已备案,住房租赁企业、房地产经纪机构、个体工商户及从业人员数据已入库。

  3. 未被列入经营异常名录、严重违法失信企业名单或其他被主管部门限制发布房源情形的。

  4. 已按规定开立住房租赁资金监管账户。

  (二)规范市场主体发布行为。

  1. 规范房源委托业务。住房租赁企业、房地产经纪机构、个体工商户及从业人员发布受托房源信息前,应当取得委托人的书面同意,查验不动产权属证明、委托人的身份证明等有关资料,并实地查看委托房屋;对委托人不是产权人本人的,应当要求其提供有效的出租房屋授权委托书;对无法提供出租房屋授权委托书和不动产权属证明的,不得接受委托业务。住房租赁企业、个体工商户发布转租的房源前,应当取得房屋产权人书面同意。房地产经纪机构不得为不符合房源发布条件的住房租赁企业、个体工商户代为发布房源,不得承接其业务;为符合房源发布条件的住房租赁企业、个体工商户发布房源和承接相关业务时应严格执行本通知要求。住房租赁企业、个体工商户、房地产经纪机构不得出租保障性住房、禁止交易的房屋或为其提供房地产经纪服务。

  2. 实时核验房源信息。住房租赁企业、房地产经纪机构、个体工商户发布房源前,应当及时向成都住房租赁交易服务平台申请房源权属核验,通过核验的获得房源核验码。

  3. 规范发布房源信息。住房租赁企业、房地产经纪机构、个体工商户可通过其门店、网络信息平台等渠道发布房源信息,发布房源须满足真实委托、真实状况、真实价格的要求,房屋照片与实际相符,房源位置、用途、面积等信息应当与不动产登记信息一致,不得隐瞒抵押、查封等影响房屋交易的信息,并展示房源核验码。同一机构的同一房源在同一网络信息平台仅可发布一次,在网络信息平台、门店等不同渠道发布的同一房源信息应当一致。住房租赁企业、房地产经纪机构、个体工商户的从业人员不得以个人名义发布公司受托房源。按规定须开立住房租赁资金监管账户的企业发布房源时应同步发布监管账户信息。

  4. 严格管理房源信息。住房租赁企业、房地产经纪机构、个体工商户对发布的房源信息应当及时更新,对已出租的房屋,要在房屋租赁合同签订之日起5个工作日内,将房源信息从门店、网络信息平台等发布渠道上撤除;对委托人取消委托或委托期满的房屋,要在5个工作日内将房源信息从各类渠道撤除。

  (三)落实网络信息平台责任。

  1. 网络信息平台应按以下要求加强房源发布主体资格管理:

  (1)网络信息平台应当通过成都住房租赁交易服务平台核验房源信息发布主体资格。

  (2)不得允许住房租赁企业、房地产经纪机构和个体工商户的从业人员以个人名义发布公司受托房源。

  (3)个人发布本人房源的,应对发布者身份进行核验。个人受托发布他人房源的,网络信息平台应收存委托书,且发布房源数量不得超过10套(间)。对发布10套(间)以上转租房源信息的单位或个人,应当核实发布主体经营资格。

  (4)对申请进入平台发布房源信息的住房租赁企业、房地产经纪机构、个体工商户及从业人员真实的有效身份进行审查、登记,建立档案,定期核实更新,以供相关部门备查,对收集的用户信息严格保密。

  (5)不得为不具备发布主体资格、被列入经营异常名录或严重违法失信企业名单、被住房和城乡建设和市场监管部门依法限制发布的住房租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员发布房源信息。

  2. 网络信息平台应当核验房源必要信息,并按照下列要求审核、管理房源发布信息:

  (1)应当通过成都住房租赁交易服务平台进行房屋权属及相关限制信息核验,并在房源展示页面标识出房源核验码。

  (2)同一网站上同一房源不得由同一机构重复发布。

  (3)同一房源由多家机构发布的,逐步实现合并展示。

  (4)及时撤销超过30日未维护房源信息。

  (5)发布未进行权属登记或商品房合同备案,但房屋真实存在且不属于违法建筑等国家法律法规不允许对外出租情形的出租房源,须标注清楚未经过房源权属核验。

  (6)不得发布法律、法规禁止出租的房源信息。

  3. 网络信息平台应在住房租赁企业、房地产经纪机构、个体工商户的每条房源信息展示页面同步展示以下内容:

  (1)该发布主体的营业执照信息和发布该房源的从业人员信息。

  (2)住房租赁企业的租赁资金监管账户信息,并提示承租人向住房租赁企业支付租金周期超过3个月的应将租金、押金存入资金监管账户。

  (3)列明房源的租金、押金等,实行明码标价。

  (4)该发布主体设立的投诉受理电话。

  (5)该发布主体在本平台被投诉的记录和信用状况。

  (6)房屋租赁合同示范文本。

  4. 网络信息平台应当根据住房和城乡建设、网信等部门的要求主动开展自查清理,发现违规发布房源信息的,应当删除房源信息,限制或取消发布主体的发布权限,保存相关处置记录,并向有关主管部门报告。

  5. 住房和城乡建设、市场监管等部门要求网络信息平台提供有关住房租赁数据的,网络信息平台应当配合。

  6. 网络信息平台应当建立完善平台投诉、举报、申诉和处理机制。在网站首页显著位置公开举报电话,设置举报链接,畅通对虚假房源举报受理途径。

  三、加强网签备案管理

  (一)推行合同示范文本。

  住房和城乡建设部门、市场监管部门应制定房屋租赁合同示范文本并通过网络信息平台发布,加大宣传力度向社会公众推行合同示范文本,引导当事人规范使用合同示范文本。

  (二)强化租赁登记备案。

  房屋租赁合同订立后30日内,租赁当事人应当向租赁住房所在区(市)县住房和城乡建设部门办理房屋租赁登记备案。经由住房租赁企业、房地产经纪机构成交的房屋租赁合同,应当即时通过成都住房租赁交易服务平台办理网签备案。

  (三)提高网签备案效率。

  住房和城乡建设部门应完善住房租赁交易服务平台,推进与相关企业业务系统联网,为单位、个人提供多渠道、高效便捷的租赁网签备案服务。加强多部门信息共享,利用实人认证、实名认证、电子签名等技术手段,实现网上办、马上办、一次都不跑。

  四、加强租赁资金监管

  (一)设立资金监管账户。

  在本市行政区域内通过委托经营、转租方式从事住房租赁经营的住房租赁企业开展业务前,应在驻蓉商业银行中开立全市唯一的住房租赁资金监管账户,并在报送开业信息时提供住房租赁资金监管账户信息。

  (二)租赁资金纳入监管。

  承租人向住房租赁企业支付租金周期超过3个月的,租金、押金及利用住房租金贷款获得的资金应存入住房租赁资金监管账户。承租人支付租金周期在3个月以内的,由承租人自主决定是否将租金、押金存入监管账户。存入监管账户的租金按月划转给住房租赁企业。

  (三)规范租赁金融业务。

  住房租赁企业、房地产经纪机构不得与未经国家金融监管部门批准设立、无金融许可证的机构合作开展个人住房租金贷款业务。不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款,不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款,不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。商业银行发放住房租金贷款,应当以备案的住房租赁合同为依据,贷款期限不得超过住房租赁合同期限。住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。

  五、畅通纠纷调处渠道

  (一)落实市场主体责任。

  从事住房租赁经营活动的住房租赁企业、房地产经纪机构、网络信息平台要建立投诉处理机制,在经营场所、房源信息展示页面、租赁合同中明示投诉处理电话,承担租赁纠纷主体责任,妥善处理租赁投诉、化解矛盾纠纷。

  (二)建立多元调解机制。

  进一步构建矛盾纠纷多元化解的共治格局,将人民调解、行政调解、司法调解、行业调解等调解机制和法律服务工作者、心理咨询师等专业队伍协同融合,发挥群众工作之家、人民调解委员会、综治中心等平台作用,形成多管齐下、协调联动的化解格局。行业主管部门要完善行政调解机制,加强建章立制,源头管控,多措并举将矛盾纠纷化解在基层。

  六、强化部门联合监管

  (一)市场监管部门依职能加强监管:

  1. 将通过登记的住所(经营场所)无法联系的企业依法列入经营异常名录。

  2. 对登记的住所与实际经营地址不一致的企业,责令限期办理变更登记,逾期不登记的,依法予以行政处罚。

  3. 将变更公司法定代表人、股东、董事、监事、住所等工商注册信息的住房租赁企业列入重点监管对象。对住建、公安等部门移送的需对相关法定代表人、高管、股东采取限制措施的,依法限制其办理相关注册登记(含变更、注销、新设企业)。

  4. 工商注册登记后超过6个月未报送开业信息的住房租赁企业视为超过6个月未开业,由市场监管部门依法吊销营业执照。

  5. 依法查处住房租赁企业、房地产经纪机构和网络信息平台发布虚假广告等违法违规行为。

  6. 依法查处住房租赁企业、房地产经纪机构无照经营、实施价格违法的行为;对实施垄断协议和滥用市场支配地位行为的报送省以上部门。

  (二)住房和城乡建设部门依职能加强监管:

  1. 完善成都住房租赁交易服务平台,方便住房租赁企业通过平台推送开业信息。完善租赁房源网上核验通道和核验码验真通道,为房源发布主体和当事人提供房源核验服务。

  2. 对存在违规发布房源信息的住房租赁企业、房地产经纪机构、个体工商户及其从业人员,采取约谈告诫、发布风险提示、暂停房源发布、暂停网签备案、扣减信用分、列入机构黑名单等措施。

  3. 对未按规定办理房屋租赁登记备案的企业,应责令限期整改,逾期未整改的,移送城管执法部门依法查处并将租赁信息抄送税务部门。

  4. 加强对未开业报告的住房租赁企业、未备案的经纪机构、逃避租赁资金监管的住房租赁企业、采取“高进低出”“长收短付”“租金贷”等高风险经营模式的住房租赁企业的重点监管,采取约谈告诫、发布风险提示、暂停房源发布、暂停网签备案、扣减信用分、列入机构黑名单等方式,防范化解风险,并将信用信息推送至全市公共信用信息平台。

  (三)网信部门督促网络信息平台履行主体责任,督促网络信息平台按照要求审核管理房源信息。网信部门根据住房和城乡建设等部门的意见,对未履行核验发布主体和房源信息等责任的网络信息平台,依法对其采取约谈告诫、责令限期整改、暂停相关业务并向社会公示曝光等措施;指导协助相关部门开展网上舆论引导。

  (四)四川银保监局根据监管职责,依法加强对银行业金融机构住房租金贷款业务的监管。

  (五)地方金融监管部门依法加强对地方金融组织监管,依法查处小额贷款公司违规开展住房租金贷款的行为。

  (六)人行成都分行营管部根据法定职责,依法查处银行业金融机构在租赁资金监管中的违法违规行为。

  (七)城管执法部门依法对从事住房租赁业务的企业及其从业人员的行政违法行为进行调查处理。

  (八)公安部门依法受理房东、租客的报案,对涉事企业开展初查,负责房东、租客之间纠纷的接处警工作,维持集访现场秩序;依法打击在住房租赁活动中合同诈骗、侵占挪用公司企业资金、非法集资、洗钱等违法犯罪行为。

  (九)发改部门会同市场监管部门通过“信用中国(四川成都)”网站等渠道,将企业的信用情况进行公示,对失信主体实施联合惩戒。

  七、本通知自印发之日起施行,有效期2年。

 

 

成都市住房和城乡建设局        中国银保监会四川监管局

成都市互联网信息办公室        成都市发展和改革委员会

成都市公安局              成都市城市管理行政执法局

成都市市场监督管理局     成都市地方金融监督管理局

中国人民银行成都分行营业管理部

2020年9月18日